“CỨ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG, TỰ KHẮC CHẲNG CẦN LO GÌ?”

Ví dụ điển hình cho các bạn tìm hiểu vì sao “Cứ công chứng hợp đồng, tự khắc chẳng cần lo gì?

TÓM TẮT VỤ VIỆC: Giấy tờ giả tạo, lừa dối nhưng Công chứng viên không kiểm tra kỹ, dẫn đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mặc dù đã được công chứng) vẫn vô hiệu kể từ thời điểm các bên tham gia ký kết.

• Bà Th kể lại, năm 2015, do có nhu cầu muốn vay vốn nên vợ chồng bà Th có nhờ với ông Đỗ Quang Tr (là anh em của chồng bà Th – ông V), giới thiệu cho vay tiền. Ông Tr có đưa ông V đến nhà chị gái ông Tr tên là Th ở Đông Anh, Hà Nội. Theo bà Th thì bà có con trai tên là T và anh em của T tên là H, cả 2 giới thiệu làm ở Ngân hàng Đông Anh, có thể giúp chồng bà vay vốn. H có bảo ông V đưa chứng minh thư của 2 vợ chồng bà, Giấy chứng nhận sử dụng đất (Sổ đỏ) thửa đất số 240, tờ bản đồ số 11, diện tích 175 m2 , địa chỉ tai: Thôn Th, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội (Thửa đất được UBND huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 808913, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 00143 QSDĐ, ngày 04/5/2004 mang tên Hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V) của hộ gia đình đưa cho ông Th là anh em H để làm thủ tục vay tiền. Chồng tôi tin tưởng đưa toàn bộ giấy tờ nêu trên mặc dù không biết địa chỉ của ông Th ở đâu.
• Ngày 05/11/2015, ông Th hẹn chồng tôi xuống Văn phòng công chứng A ở Gia Lâm, Hà Nội để ký hợp đồng, tại đây tôi gặp anh Ngô Hải L và một người phụ nữ và anh Th. Anh Th có đưa cho chồng tôi một số giấy tờ và bảo ký để vay tiền. Vì cần tiền nên chồng tôi không đọc lại mà ký luôn vào các giấy tờ nêu trên. Theo chồng tôi thì không ký trong Văn phòng công chứng A mà ký ngoài quán nước gần đó.

• Mặt khác vì tin tưởng anh T là cháu ông Tr nên những người ở đấy giục chồng tôi cứ ký vào để làm thủ tục vay tiền thì chồng tôi ký. Sau khi ký xong thì họ bảo bao giờ có tiền gọi chồng tôi đến lấy nên chồng tôi đi về.
• Sau khi về, chồng tôi suy nghĩ lại, hỏi lại Văn phòng công chứng A thì mới biết là ký vào Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 240, tờ bản đồ số 11, diện tích 175 m2 , địa chỉ tai: Thôn Th, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội (Thửa đất được UBND huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số  V 808913,  số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 00143 QSDĐ, ngày 04/5/2004 mang tên Hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V) là đất của gia đình tôi đang ở cho người mua đất là cho ông Nguyễn Hải L, sinh năm 1971, CMND số 012214515 do Công an thành phố Hà Nội cấp ngày 10/5/2012; Đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số 6 ngõ 79 Thụy Khuê, phường Th, quận T, thành phố Hà Nội.
• Hợp đồng chuyển nhượng này lập bởi Văn phòng công chứng A, trụ sở tại số 134A Ngô Xuân Quảng, Tr, huyện G, Hà Nội. Do tôi chưa ký mà trong Hợp đồng lại có chữ ký của tôi nên chồng tôi có nghi ngờ. Mặt khác, sau ký hợp đồng được khoảng 1 tuần thì tại nơi tôi ở có thông tin dư luận nhà tôi vỡ nợ nên phải bán đất,nhà. Vì vậy, tôi có làm đơn nên Văn phòng đăng ký nhà đất huyện S, Hà Nội đề nghị xem xét không thực hiện việc chuyển nhượng và cũng được Văn  phòng cung cấp là có người tênNguyễn Hải L đến liên hệ để làm thủ tục sang tên trước bạ nhà, đất. Vì có đơn nên Văn phòng đăng ký nhà đất huyện S giữ lại sổ đỏ và thông báo cho anh L biết thì anh L rút hồ sơ về không làm thủ tục sang tên nữa.

• Gia đình tôi thông báo cho Văn phòng Công chứng A biết việc Văn phòng công chứng có bị giả mạo chữ ký, giả mạo việc mua bán. Sau khi biết sự việc, Văn phòng công chứng A đã phối hợp với gia đình tôi tìm lại anh Nguyễn Hải L để các bên giải quyết nội bộ với nhau nhưng không biết anh L là ai, ở đâu. Người đàn bà giả mạo là tôi ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất,cũng không biết là ai, ở đâu.
• Đến tháng 7/2017, do anh Nguyễn Hải L không quay lại Văn phòng Đăng ký nhà đất huyện S làm thủ tục chuyển nhượng sang tên nữa nên Văn phòng    Đăng ký nhà đất huyện S đã làm thủ tục trao trả sổ đỏ cho gia đình tôi. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 808913, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 00143 QSDĐ, ngày 04/5/2004 mang tên Hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V, gia  đình tôi đã lấy lại được. Chồng tôi cũng chưa nhận được tiền vay từ bất kỳ
• Nay, tôi đề nghị Tòa án giải quyết tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 001604/2015/HĐCN, Quyển số 08 TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng A, thành phố Hà Nội chứng nhận ngày 05/11/2015 vô hiệu, do bị lừa dối, giả mạo. Hậu quả chưa xảy ra và đã được khắc phục nên tôi không có yêu cầu giải quyết gì khác.
• Văn phòng công chứng A trình bày: Ngày 05/11/2015, ông Nguyễn Ngọc  V, bà Ngô Thị Th (sau này Văn phòng biết không phải bà Ngô Thị Th) và ông Nguyễn Hải L có đến văn phòng yêu cầu lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng toàn bộ thửa đất số: 240, tờ bản đồ số: 11, diện tích: 175 m2, địa chỉ thửa đất: thôn Th, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội từ Hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V sang cho ông Nguyễn Hải L.

• Văn phòng yêu cầu các bên xuất trình bản chính: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đơn xác nhận thành viên hộ gia đình được cấp đất (UBND xã T, huyện S xác nhận có 02 thành viên được cấp đất là ông Nguyễn Ngọc V và bà Ngô Thị Th); CMND, Hộ khẩu của ông Nguyễn Ngọc V, bà Ngô Thị Th; CMND, Hộ khẩu, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ông Nguyễn Hải L. Qua đối chiếu các bản sao có xác nhận nên Văn phòng soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu của các bên. Sau khi đọc lại toàn bộ nội dung dự thảo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên đã đồng ý ký và điểm chỉ vào bản Hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Công chứng viên của Văn phòng chứng nhận ngày 05/11/2015, số công chứng: 001604/2015/HĐCN, quyển số: 08TP/CC- SCC/HĐGD.
• Sau khi công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V sang cho ông Nguyễn Hải L, Văn phòng nhận được thông tin trình báo của ông Nguyễn Ngọc V và qua kiểm tra lại hồ sơ lưu trữ, Văn phòng phát hiện có sự lừa dối, làm giả giấy tờ/hồ sơ công chứng (CMND của bà Ngô Thị Th). Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân cũng như quyền và lợi ích của Văn phòng, ngày 02/12/2015 Văn phòng đã gửi Văn bản số 100/VPCC-TB đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S tạm dừng đăng ký biến động đối với bộ thửa đất số: 240, tờ bản đồ số: 11, diện tích: 175 m2, địa chỉ thửa đất: thôn Th, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội và cùng gia đình bà Th, ông V đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S thu hồi trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trả lại cho ông Nguyễn Ngọc V và bà Ngô Thị Th. Qua sự việc trên Văn phòng  nhận thấy có  thiếu sót do không phát hiện kịp thời sự lừa dối và làm giả giấy tờ trong hồ sơ công chứng nêu trên.

• Nay bà Ngô Thị Th đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 001604/2015/HĐCN, Quyển số 08 TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng A, thành phố Hà Nội chứng nhận ngày 05/11/2015 vô hiệu, do bị lừa dối, giả mạo thì Văn phòng nhất trí.

Xét tính hợp pháp của văn bản công chứng nói trên

Từ vụ việc nêu trên, xét văn bản công chứng hợp đồng chuyển  nhượng quyền sử dụng đất số 001604/2015/HĐCN; Quyển số 08/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 05/11/2015: Công chứng viên Trần Đức Nh, Công chứng viên Văn phòng Công chứng A, thành phố Hà Nội, chứng thực sẽ nhận thấy một số vấn đề pháp lý sau đây:

• Các giấy tờ làm căn cứ để Văn Phòng công chứng A công chứng đều bị làm giả, không đúng thực tế, Văn phòng công chứng A không kiểm tra kỹ những giấy tờ này nên không phát hiện được, gồm: Bản pho to Đơn xin xác nhận nhân khẩu  do UBND xã T xác nhận (Do văn phòng công chứng L, quận B chứng thực) nội dung ghi: ở thời điểm ngày 04/5/2014, hộ gia đình tôi gồm những nhân khẩu sau: Ngô Thị Th SN 1956, CMND số 013018349, do Công an Hà Nội cấp ngày 28/7/2008, Hộ khẩu thường trú: Đ,  xã T, huyện  S, TP Hà Nội; Nguyễn Ngọc V  SN 1953 CMND số 012107159 do CA Hà Nội cấp ngày 28/7/2008, Hộ khẩu thường trú: Đ, vã T, huyện S, TP Hà Nội. Nhưng thực tế sổ hộ khẩu gia đình bà Th xuất trình được Công an huyện S, Hà Nội cấp năm 2014 thì các nhân khẩu trong hộ khẩu gồm có: ông V, bà Th và vợ chồng con trai út là anh Nguyễn Văn C, con dâu Nguyễn Thị H và cháu Nguyễn Minh Kh ( con anh C, chị H).Bản pho to Chứng minh nhân dân của bà Th (do Văn Phòng công chứng Tr,quận H chứng thực) có số 013018349, ngày sinh là 17/8/1956 nhưng ảnh thì không phải là ảnh của bà Th. Tại phiên tòa bà Th trình bày: Chứng minh nhân dân số 013018349 của bà do Công an Hà Nội cấp năm 2013 ghi tôi sinh năm 1956, thực tế tôi sinh 1955 nên năm 2014 tôi có đi xin cấp lại chứng minh thư. Do lúc đi xin lại thì không tìm thấy chứng minh thư cũ nên tôi khai đã bị mất nên Công an có cấp cho tôi chứng minh thư mới số 001155000525, ghi năm sinh của tôi là ngày 17/8/1955. Năm 2015, khi ông V bảo tôi đưa chứng minh thư thì tôi lại tôi lại tìm thấy chứng minh thư cũ nên đưa luôn cho ông V. Những việc ai bóc ảnh của tôi ra và dán ảnh  người khác vào chứng minh thư thì tôi không biết. Bản pho to Chứng minh nhân dân của ông V: số 01210..: ( do Văn phòng công chứng L,quận B chứng thực) thì có ảnh khác so với anh của ông V trên chứng minh số 001053000370 được Cục cảnh sát cấp ngày 9/5/2014.

• Ông V khai việc ông đưa chứng minh thư cho anh H anh em của cháu T vì tin tưởng, còn ai bóc ảnh dán và thực hiện gian dối thì ông không biết. Khi tại quán gần Văn phòng công chứng A anh L và người con gái đi cùng anh L bảo ký vào thì tôi cứ ký vào mà không kiểm

Như vậy, các giấy tờ mà Văn phòng công chứng A dùng làm căn cứ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông Nguyễn Ngọc V cho ông Nguyễn Hải L là không hợp pháp.

• Mặt khác theo các đương sự trình bày thì việc ký kết là ở ngoài văn phòng công chứng. Theo quy định tại Điều 44 Luật Công chứng 2014 về Địa điểm công chứng: “1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”. Bà Ngô Thị Th trình bày không đến văn phòng công chứng ngày 05/11/2015 nhưng lại có chữ ký của bà
• Đại diện Văn phòng công chứng A tại phiên tòa thừa nhận: Ngày 05/11/2015, anh Ngô Hải L có dẫn người phụ nữ nói là bà Th vợ ông V và cùng ông V tại văn phòng công chứng. Sau khi kiểm tra vì tin tưởng do các giấy tờ anh L xuất trình tuy là bản pho tô nhưng có chứng thực của chính quyền xã cũng như Văn phòng công chứng khác đã xác nhận nên đã không kiểm tra kỹ giá trị pháp lý các giấy tờ như bà Th trình bày. Vì Văn phòng lúc đó đông người nên các bên có ra ngoài ký và Văn phòng có công chứung vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên như đã nêu. Sau nhận được thông tin trình báo của ông Nguyễn Ngọc V và qua kiểm tra lại hồ sơ lưu trữ, Văn phòng phát hiện có sự lừa dối, làm giả giấy tờ/hồ sơ công chứng (CMND của bà Ngô Thị Th). Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của công dân cũng như quyền và lợi ích của Văn phòng, ngày 02/12/2015 Văn phòng đã gửi Văn bản số 100/VPCC-TB đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S tạm dừng đăng ký biến động đối với bộ thửa đất số: 240, tờ bản đồ số: 11, diện tích: 175 m2, địa chỉ thửa đất: thôn Th, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội và cùng gia đình bà Th, ông Vĩnh đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S thu hồi trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và toàn bộ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trả lại cho ông Nguyễn Ngọc V và bà Ngô Thị Th năm 2016.

Nay thông nhất đề nghị Tòa án “ Tuyên bố Văn bản công chứng vô hiệu” đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 001604/2015/HĐCN ngày 05/11/2015 do Văn phòng công chứng A công chứng, vì các lý do trên.

Bởi vậy, văn bản công chứng đã vi phạm về địa điểm công chứng, người ký, điềm chỉ trong văn bản công chứng không phải là chủ thể quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh chủ thể ký hợp đồng đều là giả. Do đó, có thể khẳng định văn bản công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 001604/2015/HĐCN, Quyển số 08 TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng A, thành phố Hà Nội chứng nhận ngày 05/11/2015 bị vô hiệu.

• Trong vụ án này tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết,văn phòng công chứng A đã chứng nhận, nhưng hợp đồng chưa thực hiện trên thực tế, ông Nguyễn Ngọc V và bà Th chưa được nhận bất cứ khoản tiền nào từ anh Nguyễn Hải Mặt khác bà Th đề nghị Tòa án “ Tuyên bố Văn bản công chứng vô hiệu” đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 001604/2015/HĐCN ngày 05/11/2015 do Văn phòng công chứng A công chứng và không đề nghị giải quyết hậu quả hay các vấn đề khác. Anh Nguyễn Hải L qúa trình goải quyết không đến tòa án để trình bày và có ý kiến đối với yêu cầu của bà Th. Thu thập chứng cứ tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S thì sau khi gia đình ông V có đơn Văn phòng không thực hiện việc sang tên trước bạ và thu lưu giữ lại các giấy tờ liên quan đất đất chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng thì từ năm 2016 anh L cũng không đến Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Sóc Sơn nữa. Sau khi gia đình bà Th đề nghị trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Văn phòng công chứng A có ý kiến thì Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện S bàn giao lại cho Văn phòng công chứng A để trả lại cho gia đình bà Th. Do vậy không giải quyết hậu quả đối với việc tuyên bố văn bản hợp đồng công chứng vô hiệu.

• Đối với hành vi thể hiện trong vụ án như làm giả tài liệu, giấy tờ của cơ quan nhà nước nhưng hiện nay anh Nguyễn Hải L không hợp tác với Tòa án trong giải quyết vụ án nên không xác định được ai là người làm giả mạo các giấy tờ của cơ quan nhà nước, vì vậy đã tách vấn đề này khi nào làm rõ, kiến nghị cơ quan pháp luật xem xét giải quyết theo thẩm quyền.

Giá trị của công chứng một văn bản/giao dịch/hợp đồng chuyển nhượng/mua bán quyền sử dụng đất và sở hữu nhà thực chất như thế nào theo quy định của pháp luật?

Luật Công chứng 2014 ghi nhận một số nội dung cần lưu ý như sau để xác định giá trị của văn bản/giao dịch/hợp đồng đã được công chứng:

• Định nghĩa: Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
• Giá trị pháp lý của văn bản công chứng:
  • Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
  • Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
  • Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
• Phạm vi công chứng trong lĩnh vực bất động sản: Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

• Công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng bất động sản: Thực hiện như thủ tục công chứng bình thường
• Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản: (a) Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản. (b) Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.

Các trường hợp một văn bản/hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng nhưng có khả năng vẫn dẫn đến vô hiệu hợp đồng.

Sau khi đã công chứng một văn bản/hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ có thể xảy ra trường hợp, thì một trong hai bên tham gia hợp đồng phát hiện ra có dấu hiệu để chứng minh văn bản/hợp đồng công chứng có thể bị tuyên bố là vô hiệu (lưu ý rằng hợp đồng chỉ có thể được tuyên bố vô hiệu khi có yêu cầu và được Tòa án giải quyết nhé) trên cơ sở quy định của pháp luật. Lúc này, bên nào đó sẽ thực hiện quyền yêu cầu Tòa án tuyên văn bản/hợp đồng công chứng vô hiệu.

Theo quy định, các căn cứ để Tòa án tuyên bố hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể là một giao dịch (văn bản/hợp đồng) chuyển nhượng bất động sản có công chứng vô hiệu, bao gồm:

– Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện sau thì vô hiệu:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

• Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình
• Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Vậy nên, khi có căn cứ cho rằng văn bản/hợp đồng chuyển nhượng bất động sản giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng vi phạm một trong các căn cứ nêu trên, bạn có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng (kể cả hợp đồng đã có công chứng) vô hiệu.

Một lưu ý quan trọng đó là: Thời hiệu yêu cầu Toàn án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự như sau:

“1.Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Giờ thì có một điều quan trọng mà các bạn cần nhớ: Đừng có nghĩ công chứng sẽ chẳng cần phải lo lắng gì nữa nhé. Nhiều văn bản/hợp đồng chuyển nhượng bất động sản vẫn bị vô hiệu bình thường nếu có những  dấu hiệu bị vô hiệu. Công chứng tăng cường tính hợp pháp của văn bản, mang lại giá trị chứng cứ không phải chứng minh, nhưng không có nghĩa là sẽ không sao và an toàn tuyệt đối cho các bên tham gia hợp đồng nếu như (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng hoặc bên tổ chức công chứng/công chứng viên “có vấn đề”).