ĐÔI ĐIỀU CHIA SẺ VÀ 41 NHỮNG ĐIỂM NHẤN QUAN TRỌNG KHI KINH DOANH SÀN

Sàn giao dịch bất động sản là gì?

Theo quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản (SGDBĐS) là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

SGDBĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp với những đặc điểm sau:

• Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch và môi giới. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi thường chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên
• Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát. Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình.
• Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch. Cung cấp thông tin tại SGDBĐS là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng kiểm soát quản lí hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thuế, giá trong giao dịch. Và một bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS, các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận.
• Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.

• Đồng thời là cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa BĐS của khách hàng, tránh hiện tượng phải giao dịch với giá quá cao so với thực tế của khách hàng. Bên cạnh đó, Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.

Điều kiện để thành lập Sàn giao dịch bất động sản là gì?

–   Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

–   Quy trình:

• Sau khi thành lập sàn, đơn vị thành lập sàn cung cấp các thông tin của sàn đến Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản. Các Sở Xây dựng, Cục  Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm đăng tải công khai các thông tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trên Cổng thông tin điện tử của đơn vị mình để phục vụ công tác quản lý.

• Nội dung thông tin cung cấp để đăng tải bao gồm:

1. Tên doanh nghiệp thành lập sàn; họ và tên người đại diện theo pháp Luật của doanh nghiệp; địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp;
2. Tên sàn; ngày thành lập sàn; địa điểm của sàn; số điện thoại liên lạc của sàn; họ và tên người quản lý Điều hành sàn.

• Năng lực, tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy chứng nhận đầu tư có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản; văn bản thông báo hoạt động sàn giao dịch bất động sản của Sở Xây dựng và nội dung website (sanbatdongsan.net.vn) Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam; quy chế hoạt động, cơ cấu tổ chức, năng lực hành nghề của người quản lý sàn (Giấy chứng nhận quản lý sàn, quyết định bổ nhiệm Giám đốc sàn, Phó Giám đốc sàn); năng lực hành nghề của tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động tại sàn (chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản); diện tích sử dụng; tên, biển hiệu, địa chỉ giao dịch)
• Khi có thay đổi một trong các thông tin nêu trên hoặc khi sàn chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phá sản, đơn vị thành lập sàn có trách nhiệm thông báo đến cơ quan đăng tải thông tin để Điều chỉnh hoặc xóa thông

Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản:

• Sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp độc lập hoặc là đơn vị thuộc doanh nghiệp, mọi hoạt động của sàn giao dịch phải chịu sự chỉ đạo của doanh nghiệp. Người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

• Người quản lý điều hành sàn do người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp bổ nhiệm, được ủy quyền quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản, chịu trách nhiệm trước người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp và trước pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
• Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm người quản lý điều hành sàn (Giám đốc sàn) và các bộ phận chuyên môn phù hợp với quy mô hoạt động của sàn.

Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?

o Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

o Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

• Sàn giao dịch bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật.
• Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh tại sàn, nếu đủ điều kiện giao dịch mới được giới thiệu cho khách hàng. Sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm trước khách hàng và trước pháp luật về thông tin đã cung cấp cho khách hàng.

• Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

o Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm lập báo cáo hàng tháng về tình hình giao dịch qua sàn. Báo cáo được gửi trước ngày 05 của tháng sau về Sở Xây dựng địa phương và Bộ Xây dựng.

• Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm thực hiện các biện pháp phòng chống rửa tiền, báo cáo về phòng chống rửa tiền theo quy định của pháp luật về Phòng chống rửa tiền.

Quyền và nghĩa vụ của Sàn giao dịch bất động sản và tổ chức, cá nhân tham gia Sàn giao dịch bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của Sàn giao dịch bất động sản

• Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
• Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh
• Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
• Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây
• Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch.
• Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

• Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
• Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia Sàn giao dịch bất động sản

• Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản;
• Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
• Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
• Các quyền khác trong hợp đồng.
• Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Các yếu tố mấu chốt để một sàn giao dịch bất động sản có cơ hội thành công và tạo dựng được chỗ đứng trên thị trường

• Về lý thuyết, để một sàn giao dịch bất động sản thành công và có nhiều cơ hội trên thị trường thì đòi hỏi nào là: sàn ấy phải có nhiều khách; sàn ấy có doanh thu lớn; sàn ấy có nhiều chủ đầu tư giao hàng cho bán; sàn ấy phải quản trị tài chính tốt và biết cách quản trị marketing tốt trong hoạt động bán hàng cho khách hàng. Nhưng lý thuyết thì mãi mãi vẫn chỉ là lý thuyết mà thôi. Lý thuyết nhiều khi (đa số) áp dụng trên thực tế là sai bét tè lè nhè luôn bởi nhiều ông nhiều bà học lỏm abc ở đâu đó xong về áp dụng vào quản trị sàn giao dịch bất động sản nó trở thành láo nháo và linh tinh hết cả luôn. Học hay áp dụng lý thuyết cũng cần phải có kỹ năng, trong đó kỹ năng quan trọng nhất là kỹ năng CHẮT LỌC thông tin và CHẮT LỌC các bài học.
• Thực tế thì tôi nhận thấy, nhiều sàn giao dịch bất động sản hiện nay cứ đang tập trung vào xây dựng các hình tượng những leader có đủ tâm, đủ tầm, đủ trí tuệ để hiệu triệu nhiều người đi theo ông ấy, bà ấy để “làm giàu bất động sản với 0 đồng”. Rồi cả những kiểu phát triển sàn giao dịch bất động sản bằng việc xây dựng một hình ảnh doanh nhân trong “Top 10 người có tầm ảnh hưởng nhất ngành bất động sản”; “Top 5 người có khả năng nói phét và chém gió nhất ngành bất động sản; “Top 100 người có sức hút trong môi giới bất động sản trên toàn thế giới”. Xin thưa, có Top đằng giời mà không có tinh chất bên trong thì cũng vứt xoẹt một cái luôn.
• Để nói về các yếu tố mà một sàn giao dịch bất động sản có  cơ hội  thành công và  tạo  dựng  được  chỗ  đứng  trên  thị  trường  thì  cần  phải quan tâm đến 06  yếu  tố  mấu  chốt sau  đây:  (1) Sàn giao dịch  bất động sản đó phải xây dựng được mối quan hệ tốt với những chủ đầu tư uy tín để bán những sản phẩm bất động sản uy tín; (2) Sàn giao dịch bất động sản đó phải có chiến lược marketing tốt/bài bản và chuẩn. Đồng thời, biết cách quản lý truyền thông và khủng hoảng truyền thông (nếu có) khi nó xảy ra; (3) Sàn giao dịch bất động sản đó cần phải quản trị tốt các vấn đề pháp lý và rủi ro của các vấn đề pháp lý trong quá trình hoạt động của sàn (đặc biệt là Rủi ro pháp lý với Chủ đầu tư, với đối tác, với khách hàng và các bên liên quan khác); (4) Sàn giao dịch bất động sản đó phải không ngừng đổi mới, sáng tạo và bắt kịp các xu thế mới của ngành bất động sản và thị trường; (5) Biết cách quản lý tài chính thật tốt để có thể duy trì dòng tiền ổn định trong một thời  gian dài, đừng có để mình thì có tiền ăn và anh em thì chết đói, không có cháo húp; (6) Sàn giao dịch bất động sản đó phải ngừng ngay việc nói phét, chém gió, phóng đại các vấn đề không đúng, sai sự thật xoay quanh hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Cụ thể như sau:
• Sàn giao dịch bất động sản đó phải xây dựng được mối quan hệ tốt với những chủ đầu tư uy tín để bán những sản phẩm bất động sản uy tín.

Việc xây dựng mối quan hệ tốt với các chủ đầu tư là yếu tố cực kỳ quan trọng và tiên quyết để các sàn giao dịch có sản phẩm bất động sản uy tín bán trên thị trường và ăn phần trăm hoa hồng từ việc bán sản phẩm đó trên thị trường. Vấn đề này đặt ra một thách thức quan trọng đó là chủ sàn và những người liên quan của sàn giao dịch buộc phải chứng minh uy tín, năng lực bán hàng của sàn của mình cho chủ đầu tư biết và cảm nhận. Nhiều chủ sàn đến gặp chủ đầu tư nhưng cứ ba hoa, khoác lác, nói phét không ngượng mồm thì chủ đầu tư và các cố vấn của họ sẽ nhận ra ngay. Họ chắc chắn sẽ không bao giờ hợp tác với những sàn không đủ độ uy tín, tin cậy trên thị trường. Hoặc nếu có sự hợp tác thì cũng sẽ theo kiểu “ngưu tầm ngưu, mã tầm mã”; chủ đầu tư OK thì không bao giờ làm việc với sàn không OK. Nó phải tương đồng, tương xứng, tương quan về năng lực, trình độ, vị thế. Xây dựng quan hệ tốt giữa chủ sàn và chủ đầu tư phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất đó phải cả hai cần phải tương thích với nhau, phải hợp gu của nhau, và phải chuẩn đẹp với nhau. Nói thế cho nó ngắn gọn.

• Sàn giao dịch bất động sản đó phải có chiến lược marketing tốt/bài bản và chuẩn. Đồng thời, biết cách quản lý truyền thông và khủng hoảng truyền thông (nếu có) khi nó xảy ra.

Chiến lược marketing tốt/bài bàn và chuẩn của sàn giao dịch bất động sản được định nghĩa là một chiến lược marketing áp dụng các phương pháp chính xác trong việc show sản phẩm tới tay khách hàng. Khách hàng ngày nay họ càng ngày càng khôn lên trông thấy. Họ cũng không hề ngu ngơ trước các biện pháp marketing hiện đại với đủ các phương pháp, chiêu trò khác nhau nhằm chốt sale, push khách…Nói cách khác là giờ đây khách hàng không hề ngu để mặc cho sàn giao dịch “làm màu”. Tôi nhận thấy nhiều sàn giao dịch (mà tôi không tiện nói) “làm màu”, thậm chí “làm mình, làm mẩy” kinh khủng tởm. Cái buồn nhất là họ chẳng bao nhận ra điều đó và cứ nghĩ là họ đang làm được điều kỹ vỹ đó là kéo khách hàng vào “ván cờ” mà họ đã sắp đặt sẵn. Nhưng tiếc là, khách hàng đâu có ngu đâu!?. Một chiến lược marketing tốt phải hội tụ các yếu tố phù hợp về nhân sự, kế hoạch, hệ thống và leader. Các yếu tố này được xem xét kỹ lưỡng sẽ tạo nên một chiến lược marketing không chỉ tốt, mà còn bài bản và chuẩn chỉnh nữa.

Quản lý truyền thông cũng là một vấn đề khá quan trọng mà sàn giao dịch bất động sản cần chú ý. Đó được coi là trụ cốt để đánh giá độ tín nhiệm, uy tín, tên tuổi và tiếng tăm của sàn giao dịch đó trên thị trường, khi mà khách hàng, đối tác, các bên liên quan chưa tiếp xúc được sàn giao dịch trên thực tế. Nói cách khác, truyền thông là một phần hình ảnh của sàn. Và quản trị truyền thông tốt cũng như có các bài toán, phương pháp để quản trị khủng hoảng truyền thông sẽ có vai trò quan trọng trong việc giữ sự ổn định và phát triển của sàn.

• Sàn giao dịch bất động sản đó cần phải quản trị tốt các vấn đề pháp lý và rủi ro của các vấn đề pháp lý trong quá trình hoạt động của sàn (đặc biệt là rủi ro pháp lý với Chủ đầu tư, với đối tác, với khách hàng và các bên liên quan khác).

Đây được coi là một trụ cột cấp thiết đối với nhiều sàn giao dịch bất động sản hiện nay. Nhiều sàn giao dịch, thậm chí là các sàn lớn được kiến thiết và xây dựng từ những sale và môi giới giỏi. Bởi vậy, nhiều lãnh đạo (không tiện nói) của nhiều sàn không thực sự giỏi về quản trị pháp lý trong kinh doanh của họ, tất nhiên, không phủ nhận việc họ rất giỏi bán hàng và quan hệ tốt. Nhưng kể cả khi bán hàng và quan hệ tốt mà không biết gì, hoặc lơ là vấn đề pháp lý trong kinh doanh thì sẽ sớm hay muộn cũng gặp phải những  mâu thuẫn trong kinh doanh với khách hàng, chủ đầu tư  và đối tác. Thậm chí nhiều sàn giao dịch bất động sản còn gặp những mâu thuẫn, bất động quan điểm, tranh chấp về pháp lý với cả những nhân viên, sale, môi giới của chính sàn mình. Một vấn đề đặt ra đó là, liệu rằng các chủ sàn đã có đủ năng lực để quản trị tốt về pháp lý bất động sản khi tiến hành kinh doanh hay chưa??? Đừng nói với tôi rằng, kệ đi, cứ đến đâu hay đến đó, hoặc cứ làm đã, bán hàng đã tính sau. Hoặc lo gì, khi có vi phạm hoặc khúc mắc thì tìm cách giải quyết. Nhưng hãy bình tâm nghĩ lại mà xem, “mất bò mới lo làm chuồng” thì còn “bò” nữa đâu để mà nhốt vào “chuồng”, hay là “có bệnh” rồi mới tìm cách chữa bao giờ cũng mệt mỏi và khó khăn hơn rất nhiều so với việc “phòng bệnh”. Mà nhiều khi, có những “bệnh” không chưa nổi nữa cơ, như “bệnh ung thư” chẳng hạn…

• Sàn giao dịch bất động sản đó phải không ngừng đổi mới, sáng tạo và bắt kịp các xu thế mới của ngành bất động sản và thị trường;

Việc phát hiện ra các loại bất động sản mới, tìm kiếm ra các thị trường khai thác mới để lấp đầy đi những chỗ trống hiện tại và những điểm khuyết hiện có trở thành một trụ cốt thiết yếu trong kinh doanh nói chung và trong giao dịch bất động sản nói riêng. Đổi mới trong tư duy điều hành, lãnh đạo, kinh doanh và sáng tạo trong cách triển khai hoạt động kinh doanh với việc áp dụng các phương pháp kinh doanh mới như: tập trung vào các thị trường ngách, các phân khúc bất động sản đặc trưng; tìm kiếm các sản phẩm bất động sản có thể đáp ứng nhu cầu khác nhau của nhiều người khách nhau; liên kết với ngân hàng, làm việc với các tổ chức tín dụng để gia tăng thêm lợi thế trong sử dụng nguồn vốn cho khách hàng…. Xu thế thị trường thì luôn biến đổi theo chiều hướng tích cực hoặc tiêu  cực, bởi vậy, nhận thức của các chủ sàn cũng cần phải bắt kịp xu thế thị trường đó. Biết ngừng, biết tiến, biết ngưng ở những giai đoạn, thời điểm khác nhau và phù hợp.

• Biết cách quản lý tài chính thật tốt để có thể duy trì dòng tiền ổn định trong một thời gian dài

Tài chính là điều quan trọng nhất trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Bởi vậy, quản trị, quản lý tài chính chính là việc cần biết cân bằng các lợi ích, phân bổ các dòng tiền ở chỗ nào, ở đâu và ra sao. Đồng thời cần tính toán các lợi ích tài chính, các khoản đầu tư, doanh thu, lợi nhuận trong sự cần bằng của nguồn lực. Trong những giai đoạn đầu phát triển sàn giao dịch, đừng quên hãy lo cho anh em có miếng cơm manh áo để họ có sức sống và động lực đi cùng mình những chặng đường tiếp theo. Chủ sàn tốt là kể cả khi chưa bán được hàng cũng cố mà bỏ tiền ra để cho anh em có cơm ăn áo mặc để họ còn tâm trạng tiếp tục làm việc, chung lung đấu cật cùng mình. Đừng có kêu gọi một đống người về làm, về bán hàng nhưng không có người ta nổi một xu một hào khi người ta làm việc cật lực nhưng chưa có kết quả. Tài chính trong hoạt động xây dựng và phát triển sàn giao dịch có thể là một hoặc một vài loại tài sản để thiết thân với chủ sàn nhưng sẽ không thể và không bao giờ là loại tài chính theo kiểu “tay không bắt giặc” nhé.

• Sàn giao dịch bất động sản đó phải ngừng ngay việc lừa dối về các vấn đề không đúng, sai sự thật xoay quanh hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.

Tôi chưa bao giờ cảm thấy dị ứng điều gì hơn là lừa bịp các vấn đề không đúng, sai sự thật của nhiều Chủ sàn khi họ dạy cho anh em môi giới trong sàn của họ cách lừa bịp để thu hút khách hàng. Cái buồn cười nhất là việc lừa bịp đó lại bị phát hiện ra khi nó không có cơ sở để tin được.

Kinh doanh buôn bán nói thật lòng, nói đúng thực tế còn chưa thành công huống chi là lừa bịp các vấn đề không đúng, sai sự thật.