Hợp đồng mẫu trong giao dịch mua bán căn hộ hình thành trong tương lai
Theo quy định của BLDS, hợp đồng mẫu được hiểu là:
Hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa
Phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng.
Thực hiện đủ trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó.
Trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hợp đồng mẫu trong mua bán căn hộ
Trên cơ sở của BLDS, Luật cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và Quyết định 02/2012 của Thủ tướng Chính phủ quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu do Thủ tướng Chính phủ ban hành nói chung và tổ chức, cá nhân kinh doanh việc Mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý khu chung cư cung cấp, sẽ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.
Như vậy, theo đúng quy định pháp luật, hợp đồng mẫu trong lĩnh vực kinh doanh mua bán căn hộ chung cư được xác định là:
+ Do một bên đề nghị đưa ra (Chủ đầu tư đề nghị, giao kết một hợp đồng mẫu cho chủ đầu tư soạn sẵn)
+ Luôn được công khai, không có chuyện giấu diếm hoặc có các điều khoản cam kết bảo mật thông tin gì cả;
+ Thực hiện việc đăng ký hợp đồng mẫu tại Cục quản lý cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, và phải được chấp thuận việc đăng ký hợp đồng mẫu bằng văn bản của cơ quan này;
+ Hợp đồng mẫu luôn phải cân bằng quyền lợi các bên, không tăng trách nhiệm của bên mua và giảm trách nhiệm hoặc miễn trừ trách nhiệm của bên bán.
Thực tế, dù được quy định khá chặt chẽ bởi pháp luật, nhưng nhiều vụ tranh chấp hợp đồng mẫu vẫn diễn ra phức tạp, một trong những nguyên nhân chủ yếu là bên bán thường có đội ngũ chuyên gia nhiều kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật và nắm chắc thông tin về đối tượng mua bán, còn bên mua thì ngược lại, cho nên khi tiến hành giao kết bên bán đã cố tình khéo lồng vào những quy định điều kiện có lợi cho mình về tiến độ thanh toán và phạt hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà, về chi phí liên quan…Bên mua do không tìm hiểu, không được tư vấn kỹ càng bởi người có chuyên môn thì dễ chịu thiệt thòi, thời gian, tiền bạc khi có những khúc mắc, tranh chấp nảy sinh trên cơ sở hợp đồng mẫu đã ký kết. Và lúc này, pháp luật sẽ dựa trên cơ sở hợp đồng đó để giải quyết tranh chấp giữa các bên.
Thực tế về sử dụng hợp đồng mẫu hiện nay ra sao?
Thực tế hiện nay cho thấy một số vấn đề sau:
Quy định về thương lượng, trao đổi, sửa đổi trong hợp đồng mua bán nhà ở chung cư, căn hộ hình thành trong tương lai đã không được tuân thủ mà đa phần dựa trên ý chí đơn phương của nhà đầu tư thông qua một hợp đồng mẫu đã soạn sẵn.
Đa số những hợp đồng mẫu đều có lợi của thương nhân (chủ đầu tư) kinh doanh bất động sản, và bất lợi cho người
Rất nhiều hợp đồng mẫu đã được chủ đầu tư khéo léo cài cắm các điều khoản gây rủi ro lớn cho người mua về lâu dài;
Các điều khoản về tiến độ giao nhà, tiến độ thanh toán, quy cách bàn giao, thông tin dự án….là những điều khoản thường xuyên được cài cắm để gây nhiều bất lợi cho người
Nhiều điều khoản mang tính ước lệ, ước tính, tạm tính không rõ ràng nên dễ xảy ra tranh chấp.
Thực tế trên cho thấy, đa số các hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đều có một hoặc một vài những điều khoản có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho người mua khi tham gia giao dịch mua bán. Vậy nên, cần chú ý thực trạng này để tránh né giao kết hợp đồng với những điều khoản quá bất lợi thuộc về phía bên mua.
Cần chú ý các vấn đề gì khi giao kết hợp đồng mẫu
Khi quyết định giao kết hợp đồng mẫu do chủ đầu tư cung cấp, nên chú ý sự hợp lý hay không hợp lý, sự khả thi hay không khả thi của các vấn đề sau đây:
Thông tin và nghĩa vụ cung cấp thông tin của chủ đầu tư đối với dự án và sản phẩm được bán trong dự án đó: người mua luôn phải yêu cầu chủ đầu tư, môi giới cung cấp các thông tin liên quan đến dự án, sản phẩm, quy hoạch, thiết kế…. Thực tế người mua đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản gì, mức độ rủi ro là rất cao, trong khi đó hiện nay cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng nên nhiều thông tin được bưng bít, né tranh, che đậy mà người mua không phát hiện ra. Phải tỉnh táo vào chứ không tiền tuột khỏi tầm tay và bay mất luôn đó. Luôn cập nhật tình hình thực hiện dự án để biết rõ dự án đang được thi công và phát triển đến đâu rồi…..
Yêu cầu cung cấp và tìm hiểu rõ thông tin về tình trạng quyền sử dụng đất của dự án: Nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông tin về quyền sử dụng đất thực hiện dự án như tình trạng quyền sử dụng đất, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án…bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán thường là rẻ nhưng tính ra thì không hề rẻ vì chủ đầu tư thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20- 30-50 năm). Hết thời hạn thuê nhà nước có quyền thu hồi lại đất khi đó chủ đầu tư đã xong nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Bên cạnh đó thời gian qua nhiều người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận sở hữu sau khi đã nhận bàn giao nhà ở do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đó đã bị thế chấp vay vốn tín dụng thực hiện dự án bởi pháp luật hiện hành cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.
Yêu cầu chủ đầu tư cam kết việc sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước, trả trước khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng hình thức huy động vốn này để trục lợi, tiền ứng trước của khách hàng không được đầu tư vào dự án mà được sử dụng cho mục đích khác, thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư đem chính khoản tiền thu được để chạy cho dự án đang xây dựng. Chính vì không được sử dụng cho việc xây dựng dự án cho nên dự án chậm triển khai, chậm bàn giao là điều khó tránh khỏi. Trong các dự án này bên cạnh việc vi phạm nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hợp đồng nhiều dự án còn liên quan đến yếu tố lừa đảo, chiếm đoạt tài sản theo pháp luật hình sự.
Để ý thỏa thuận thanh toán phải được xác định bằng tiến độ xây dựng chứ không được xác định bằng bất cứ hình thức nào khác: đây là câu chuyện cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán, nếu không được xác định tiến độ thanh toán bằng tiến độ xây dựng thì khả năng cao đồng tiền mà người mua đóng sẽ không được sử dụng cho mục đích xây dựng dự án. Và đương nhiên, dòng đi của tiền người mua nhà sẽ không kiểm soát được.
Đút tiền vào trong một cái miệng mà không biết nó có trôi xuống dạ dạy không, nó có tiếp dinh dưỡng cho các bộ phận trong cơ thể mình không thì đút tiền làm gì. Để tiền không cho nó sướng.
Để ý các điều khoản phạt vi phạm bàn giao chậm, phạt vi phạm thực hiện chuyển quyền sở hữu chậm, phạt vi phạm về thực hiện thủ tục xin cấp sổ hồng: nếu không có những điều khoản này hoặc các điều khoản này không rõ ràng, hoặc có rõ ràng nhưng bất lợi của người mua thì tốt nhất không nên ký hợp đồng, không mua bán làm gì cả. Chứ mua xong là sau này vác mồm đi đòi hỏi quyền lợi nó mệt mỏi lắm. Thời gian đó để đi tắm biển với hóng gió cho sướng người.
Chú ý các điều khoản về thỏa thuận về “hình hài, dáng vóc” sản phẩm mình được mua trên thực tế và sau khi nhận bàn giao: Các điều khoản này cần phải luôn chú ý hết sức bởi rất nhiều người mua sẽ dễ bị chủ đầu tư “lừa” khi nhận một sản phẩm không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng. Tránh điều này thì phải đọc kỹ điều khoản thỏa thuận liên quan để xác định đúng về bản chất, hình hài của sản phẩm. Đừng để chủ đầu tư có cơ hội tăng giảm diện tích, tăng giảm giá trị căn hộ, nâng giảm giá bán theo ý tùy thích của họ. Nếu cảm thấy không vui vẻ với những điều khoản mẫu này. Tốt nhất là về nhà, đừng ký hợp đồng làm gì cho mệt.
Chú ý các điều khoản khác nữa như quyền nghĩa vụ các bên, thuế, phí các khoản phí liên quan, bảo hành căn hộ, chuyển giao quyền nghĩa vụ, các điều khoản về phần sở hữu chung, riêng trong căn hộ, trách nhiệm vàcam kết của các bên, sự kiện bất khả kháng, …
Trong thực tế cho thấy, đa số các rủi ro xảy ra xuất phát từ việc không đọc kỹ các hợp đồng mẫu nên tạo sở hở cho việc các chủ đầu tư dựa vào đó để ra sức vi phạm các nghĩa vụ liên quan mà không phải bị hề hấn gì. Vì thế, việc đọc ký hợp đồng và nghiên cứu rõ ràng các điều khoản của hợp đồng luôn là yêu cầu quan trọng để tránh các rủi ro.
