CÁC THUẬT NGỮ PHÁP LÝ CĂN BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Làm rõ khái niệm bất động sản và tài sản gắn liền với đất

Cùng làm rõ các khái niệm dưới đây để hiểu về cái gọi là bất động sản và những thứ liên quan đến bất động sản các bạn nhé:

a) Khái niệm bất động sản: Theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; -Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; -Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Theo cách quy định này, quyền sử dụng đất không phải là bất động sản, mà là một loại quyền tài sản. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là đối tượng quan trọng và cơ bản của pháp luật về bất động sản, là nền tảng để hình thành các loại bất động sản khác.

 

b) Cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi: Đất đai, với tư cách là một loại bất động sản, không phải là đối tượng trực tiếp của các giao dịch bất động sản (bởi chế độ sở hữu đất đai của Việt Nam là chế độ sở hữu toàn dân, đại diện là Nhà nước, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất và được gọi chung là người sử dụng đất.). Trong khi đó, quyền sử dụng đất, mặc dù không phải là bất động sản, nhưng là đối tượng trực tiếp và quan trọng của các giao dịch bất động sản.

c) Tài sản gắn liền với đất gồm:

+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

+ Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở bao gồm:

+ Nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập;

+ Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh;

+ Nhà ở thương mại: Là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường;

+ Nhà ở công vụ: Là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác;

+ Nhà ở để phục vụ tái định cư: Là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật;

+ Nhà ở xã hội: Là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.

Nhóm công trình xây dựng gắn liền với đất đai là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế.

Công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.

Bất động sản khác, bao gồm: Cây lâu năm, rừng sản xuất, v.v.. Tuy nhiên, nhóm bất động sản đất đai và nhà ở vẫn là hai nhóm cơ bản, tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất

Làm kinh doanh bất động sản, thì phải biết và phải hiểu về các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu các tài sản gắn liền trên đất. Để khi khách hàng hoặc nhà đầu tư hoặc đối tác hoặc doanh nghiệp người ta show ra cho mình ngắm nghía thì mình biết nó là loại giấy gì, tính chất của nó như thế nào, bản chất pháp lý của nó ra sao, có đủ hợp pháp để mà đưa ra giao dịch và chứng minh quyền sở hữu hay không.

Nếu ở giai đoạn ngắm nghía các tờ giấy này phát hiện ra: Giấy giả, Giấy không có giá trị pháp lý…..thì tốt nhất đừng có cố đấm ăn xôi mà khuyên người ta giao dịch. Hãy tìm cách bổ sung giấy tờ, làm thủ tục hợp pháp để có giấy chuẩn chỉnh thì mới bắt đầu giao dịch. Cái này là quan trọng lắm đấy!

Trong các loại giấy thì, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài liệu có giá trị pháp lý cao nhất chứng minh quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp sau khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Nên nhớ, giấy này chỉ được cấp sau khi đã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo luật định. Không ai sinh được ra tờ giấy này, ngoại trừ Nhà nước.

 

– Trước ngày 10-12-2009, pháp luật quy định hai loại giấy chứng nhận tách biệt, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với quyền sử dụng đất) và các loại giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

– Kể từ ngày 10-12-2009 (ngày Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19- 10-2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực thi hành), các loại giấy tờ trên được gộp lại thành một mẫu thống nhất áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp trước ngày 10-12-2009 vẫn có giá trị pháp lý. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu, thì có thể xin cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

– Riêng đối với người sử dụng đất chưa được cấp các loại giấy chứng nhận như trên, sau ngày 10-12-2009, quyền sử dụng đất của họ có thể được xác nhận thông qua các loại giấy tờ sau để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

+ Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15-10-1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền

với đất ở trước ngày 15-10-1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Các giấy tờ này có thể bao gồm: Bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ; văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ; bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ chứng nhận; giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan nhà nước thuộc chế độ cũ cấp; bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15-10-1993, bao gồm:

• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18-12-1980;
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10-11-1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp hoặc bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
• Dự án, hoặc danh sách, hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở;
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01-7-1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Nhìn chung, Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất, quyền  sở hữu  nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài liệu pháp lý cơ bản xác định quyền sử dụng đất. Với từng mục đích khác nhau, các tài liệu pháp lý liên quan khác có thể được xem xét để xác định quyền sử dụng đất của một người trong từng trường hợp cụ thể.

Các tài liệu pháp lý liên quan đến nhà ở có thể bao gồm:

Căn cứ các quy định của Luật nhà ở năm 2014 và Luật đất đai năm 2013, các tài liệu pháp lý liên quan đến nhà ở có thể bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là tài liệu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp khi tổ chức, cá nhân, gia đình có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp để công nhận quyền sở hữu nhà ở.

– Các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở cho mục đích xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; 

+ Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kì.

+ Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho, đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.

Các giao dịch dân sự về bất động sản phổ biến nhất

4.1. Giao dịch đối với nhà ở:

– Mua bán nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở bán nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu có nghĩa vụ giao nhà ở cùng các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua. Bên mua nhà ở có quyền nhận nhà ở và nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận.

– Cho thuê nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở, người có quyền sử dụng nhà ở cho phép bên thuê được sử dụng nhà ở của mình trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

– Tặng cho nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của mình cho người khác trên cơ sở hợp đồng không đền bù, tức người nhận tặng cho không phải thanh toán bất kỳ khoản tiền nào cho người tặng cho.

– Đổi nhà ở: Là việc các chủ sở hữu nhà ở chuyển đổi quyền sở hữu nhà ở cho nhau để thuận tiện cho việc sinh sống.

– Thừa kế nhà ở: Là việc một cá nhân thực hiện quyền định đoạt của mình đối với nhà ở sau khi chết, nhằm để lại nhà ở của mình cho người thừa kế hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Thế chấp nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở dùng nhà ở của mình làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự và không giao quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận thế chấp.

– Góp vốn bằng nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở thực hiện việc góp vốn bằng nhà ở của mình để tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà pháp luật không cấm.

– Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở cho người khác mượn, ở nhờ nhà ở của mình trong một thời gian. Người mượn,  ở nhờ không phải thanh toán bất kỳ khoản tiền nào.

– Ủy quyền quản lý nhà ở: Là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.

4.2. Giao dịch đối với quyền sử dụng đất:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là việc cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác trên cơ sở hợp đồng có đền bù. Theo đó, chủ sở hữu chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua và bên mua trả tiền cho chủ sở hữu.

– Cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất thỏa thuận giao quyền sử dụng đất của mình cho bên thuê để bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

– Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Là việc bên thuê quyền sử dụng đất, dưới sự đồng ý của người sử dụng đất, dùng quyền sử dụng đất mình đang thuê, cho bên thuê lại thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê lại phải trả tiền thuê.

– Thừa kế quyền sử dụng đất: Là việc một cá nhân định đoạt tài sản của mình sau khi chết, cụ thể là quyền sử dụng đất, nhằm để lại tài sản của mình cho người thừa kế hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Tặng cho quyền sử dụng đất: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác trên cơ sở hợp đồng không đền bù. Theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất của mình và chuyển quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

– Thế chấp quyền sử dụng đất: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà không giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Là việc chủ sở hữu quyền sử dụng đất dùng giá trị quyền sử dụng đất của mình làm tài sản góp vốn vào doanh nghiệp.