Thời gian gần đây, có khá nhiều quan điểm, sự việc, đã và đang xảy ra liên quan đến việc thực hiện mua bán nhà đất bằng cách đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập “Vi bằng” cho các sự kiện, hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất, nhà … Bài viết này sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về thực hư của chuyện này trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập “Vi bằng” có giá trị pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Vi bằng, hay văn bản công chứng, chứng thực được pháp luật thừa nhận như là chứng cứ, nguồn chứng cứ trong hoạt động xét xử hay các quan hệ pháp lý khác. Khi thực hiện, nhiều người đánh đồng giữa việc lập vi bằng và việc công chứng, chứng thực văn bản là một, xem chúng có giá trị chứng cứ như nhau. Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào lập vi bằng cũng được thừa nhận giá trị pháp lý và không phải trong mọi trường hợp công chứng, chứng thực cũng đều có giá trị pháp lý.
Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.
Sự thật theo quy định của pháp luật là vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Một trong những trường hợp không được phép lập vi bằng theo quy định của luật là: “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
II. Thực chất vì sao nhiều SALE đểu, nhiều môi giới bất chính, thậm chí nhiều chủ nhà bất minh khuyên người mua LẬP VI BẰNG để xác nhận quyền sử dụng/sở hữu mới?
1. Lý do nhiều giao dịch lập vi bằng?
Nhiều giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa lập vi bằng là bởi vì:
Người bán chưa được cấp và chưa có bằng chứng chứng minh quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa nên dùng Vi bằng thay thế cho công chứng, chứng thực.
Nhiều người tin rằng nó có giá trị pháp lý hơn tờ giấy viết tay thông thường khi mà người bán chưa được cấp và chưa có bằng chứng chứng minh quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa.
Họ gặp phải những người tư vấn pháp lý, tư vấn bất động sản, công chứng ….chưa chuẩn nên họ tư vấn
Ngay bản thân người bán đã có ý định xấu từ đầu, họ có những toan tính, vụ lợi trong việc mua bán nhằm mục đích lật kèo người
Do sự am hiểu hạn hẹp, ham rẻ, cố gắng muốn nhanh, gọn của người mua…
Và có thể nhiều lý do khác nữa….
2. Quy định pháp luật về giao dịch đất đai, nhà cửa và giao dịch vi bằng được coi là hợp pháp
Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực. Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà, căn hộ cũng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực. Theo quy định của Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chỉ có cách này là cách duy nhất để hợp pháp hóa giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà cửa và được pháp luật thừa nhận. Và cũng chỉ có làm theo như vậy thì mới được đăng ký biến động/cấp mới giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất đai, nhà cửa mới mà thôi.
“Vi bằng” là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến được dùng làm chứng cứ trong xét xử và để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận
3. Giá trị và hậu quả pháp lý của VI BẰNG liên quan đến quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa
Rủi ro vi bằng bds
Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên chỉ có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; tức là vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.
Thời gian qua cho thấy, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người mua và bán thường thống nhất với nhau thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ tay. Nhưng hiện nay, do có thêm hoạt động của Văn phòng Thừa phát lại với chức năng lập “Vi bằng”, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, các đối tượng đầu nậu bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,… sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấu các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; hoặc sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III. Các cảnh báo đặt ra
Tôi xin cảnh báo các bạn những vấn đề sau đây:
Mua bán nhà cửa, đất đai thông qua hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán mà ai đó tư vấn cho các bạn lập vi bằng thì các bạn đừng tin. Vì lập vi bằng là các bạn không xác nhận được quyền sở hữu/quyền sử dụng, vì chưa có hiệu lực đúng theo quy định của luật về giao dịch đất đai, nhà cửa. Hiệu lực đúng là như thế nào tôi đã nói phần trên.
Lập vi bằng xác nhận quyền sở hưu/quyền sử dụng chỉ là trò lừa bịp. Làm như thế hoàn toàn bất lợi cho bên mua, còn bên bán có quá nhiều các quyền lợi pháp lý
Quan điểm của tôi muốn chăc chắn thì cứ theo đúng quy trình pháp luật mà làm.
